Российский рынок ипотечного кредитования столкнулся с резким ростом отказов по заявкам. Впервые за последние годы банки одобряют лишь около 39% ипотечных заявок, что означает, что более 60% потенциальных заёмщиков получают отказ. По сравнению с началом года уровень одобрения снизился почти на 10 процентных пунктов.
Эксперты связывают ухудшение ситуации с введёнными с 1 июля 2025 года ограничениями Центрального банка. Речь идёт о новых правилах, касающихся предельной долговой нагрузки (ПДН) заёмщиков. Банки обязаны строго контролировать, чтобы уровень ежемесячных платежей по всем кредитам гражданина не превышал определённую долю его доходов — как правило, 50%. Это означает, что заёмщики с уже имеющимися кредитами или невысоким официальным доходом автоматически попадают в категорию рисковых клиентов и получают отказы.
Ужесточение регулирования совпало с общим снижением качества заявок. Граждане, подходящие под критерии банков, стали реже обращаться за ипотекой: сказывается рост процентных ставок, удорожание жилья и падение реальных доходов. В результате большинство новых заявок поступают от менее обеспеченных клиентов, что ещё больше увеличивает уровень отказов.
Ситуация бьёт не только по заёмщикам, но и по рынку недвижимости в целом. Снижение доступности ипотечных кредитов способно охладить спрос на жильё, особенно в сегменте новостроек. Застройщики уже начали фиксировать снижение темпов продаж и рост доли непроданных квартир. Это может привести к замедлению строительства и корректировке цен.
На этом фоне банки смещают фокус на «качественных» клиентов: тех, кто имеет стабильный доход, хороший кредитный рейтинг и способен внести большой первоначальный взнос. Именно такие заёмщики сейчас получают более выгодные предложения. Остальным приходится либо ждать улучшения условий, либо отказываться от планов приобретения жилья.
Таким образом, рынок ипотеки в России вступил в фазу жёсткой селекции. С одной стороны, такие меры повышают устойчивость банковской системы и снижают риск невозврата кредитов. С другой — они резко ограничивают доступ к жилью для широких слоёв населения. Если ситуация не изменится, ипотека из инструмента массового жилищного финансирования превратится в привилегию для избранных.
