В ноябре 2025 года в России зафиксирован исторический максимум по среднему размеру ипотечного кредита — он достиг 4,6 млн рублей, что на 16,8% больше, чем год назад. Такие данные свидетельствуют о продолжающемся росте цен на жильё и увеличении суммы обязательств, которые берут на себя заемщики. Одновременно рынок демонстрирует снижение активности: количество выданных ипотек сократилось на 1,6% по сравнению с октябрём и составило 108,2 тысячи кредитов.
Первичный рынок тянет вверх, вторичный — сдерживает рост
По информации Объединенного кредитного бюро, в ноябре банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму 484,6 млрд рублей. Разделение по рынкам показывает заметную разницу:
- Первичный рынок — средний размер кредита: 5,7 млн рублей
- Вторичный рынок — средний размер кредита: 3,39 млн рублей
Таким образом, именно новостройки продолжают разогревать средний чек, в том числе за счёт государственной поддержки, субсидированных ставок и активного предложения от застройщиков. В годовом выражении средний размер ипотеки увеличился почти на 800 тысяч рублей — в январе 2025 года он составлял 3,8 млн рублей, что указывает на рост на 21,9% всего за 11 месяцев.
Рынок охлаждается, но его удерживают льготные программы
Несмотря на увеличение среднего размера займа, объёмы выдачи ипотек по числу договоров снижаются. По словам министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина, за 11 месяцев 2025 года рынок просел на 21% в сравнении с аналогичным периодом 2024 года. Основным сдерживающим фактором остаётся высокая ключевая ставка ЦБ и, как следствие, рост ставок по рыночным ипотечным программам, которые в декабре достигали 21–22% годовых.
На фоне этого льготные ипотечные программы становятся фактически единственным источником стабильного спроса. По итогам ноября 68% всех ипотек в стране были выданы в рамках семейной ипотеки — программы, субсидирующей ставки до 6% годовых. Это подтверждает, что доступность жилья в России всё чаще обеспечивается не рынком, а государством.
Новые правила с 1 февраля 2026 года
Министерство строительства готовит изменения условий по семейной ипотеке. С 1 февраля 2026 года:
- Оформить льготную ипотеку можно будет только один раз на семью
- Оба супруга должны стать созаемщиками, что усилит юридическую защиту кредитора и усложнит получение повторных льгот
Такие изменения могут повлиять на структуру спроса, снизив возможность манипуляций с программой и делая акцент на долгосрочную устойчивость системы.
Перспективы рынка: высокие суммы, низкая доступность
Рекордный рост средней суммы ипотеки — тревожный индикатор: заемщики берут всё большие кредиты, чтобы соответствовать быстро дорожающему жилью, при этом реальные доходы населения не поспевают за инфляцией цен. При отсутствии льгот, как показывают ставки на открытом рынке, ипотека становится недоступной для большинства.
Таким образом, рынок сейчас стоит на двух опорах: господдержке и застройщиках, активно продвигающих первичное жильё с субсидиями. Без масштабной модернизации ипотечных программ или стабилизации процентных ставок рост цен и размера кредитов может превратиться из поддержки спроса в фактор риска как для банков, так и для самих заемщиков.
